天津?yàn)I海新區(qū)瑞海物流倉(cāng)庫(kù)的爆炸事件，也造成了附近小區(qū)居民的流離失所。
爆炸點(diǎn)附近的居民希望政府回購(gòu)受損的房屋。不過(guò)律師在接受 記者采訪時(shí)表示，這樣的事件不屬于不可抗力，而是涉事企業(yè)違規(guī)造成的侵權(quán)，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商可以要求責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任，但政府沒(méi)有回購(gòu)義務(wù)。
至于銀行按揭貸款，律師和銀行業(yè)人士均建議應(yīng)按時(shí)歸還，否則可能會(huì)因?yàn)檫`約而留下不良信用記錄。如果大量的業(yè)主因?yàn)榉课菔軗p而“棄房斷供”，銀行也會(huì)增加大量的不良。不過(guò)律師也認(rèn)為，即使業(yè)主不還房貸，抵押物價(jià)值的減損并不必然成為銀行的損失，銀行還可以通過(guò)主張執(zhí)行業(yè)主的其他財(cái)產(chǎn)來(lái)償還貸款。
目前的損失是屬于開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主？尹富強(qiáng)律師表示，“雙方?jīng)]有約定的，房屋交付后房屋的毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房人(業(yè)主)承擔(dān)，但尚未交付的則由出售人(開(kāi)發(fā)商)承擔(dān)�！�
至于房屋受損后，房貸是否還要還。兩位律師均認(rèn)為，還應(yīng)該按時(shí)還款。尹富強(qiáng)律師律師表示，“從法律層面上來(lái)說(shuō)，業(yè)主還應(yīng)承擔(dān)按時(shí)還款的義務(wù)，業(yè)主若不能按時(shí)還款，銀行有權(quán)利主張業(yè)主履行還款義務(wù)，根據(jù)房屋所處的不同階段，還可以主張開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任以及主張解除合同要求業(yè)主提前還款及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)等權(quán)利�！�
如果業(yè)主出現(xiàn)大量的“棄房斷供”，銀行短期內(nèi)逾期貸款、甚至損失也會(huì)增加。不過(guò)某國(guó)有大行人士在接受 記者采訪時(shí)表示，“業(yè)主棄房斷供并不可取，銀行也會(huì)告知客戶，如果不還的話會(huì)留下不良信用記錄�！�
該國(guó)有大行人士表示，如果辦理房貸時(shí)客戶購(gòu)買(mǎi)了“房貸險(xiǎn)”，則遇到這樣的情況保險(xiǎn)公司會(huì)賠償，但往往購(gòu)買(mǎi)的人并不多，而且還抱怨銀行的“捆綁銷(xiāo)售”。
至于房產(chǎn)損毀造成的抵押物貶值或者消失，客戶不再繼續(xù)還貸，銀行是否會(huì)通過(guò)追索貸款人的其他資產(chǎn)來(lái)償還貸款。前述大行人士表示，“之前還真沒(méi)遇到過(guò)這樣的情況，一般出現(xiàn)棄房斷供，扣除首付和已償還的部分，抵押物的拍賣(mài)就足以清償剩余的貸款了�！�
尹富強(qiáng)律師卻認(rèn)為，即使業(yè)主不還，抵押物價(jià)值的減損并不必然成為銀行的損失�！皹I(yè)主除了這套房產(chǎn)外是否還有其他財(cái)產(chǎn)，若有其他財(cái)產(chǎn)，銀行可以主張執(zhí)行其他財(cái)產(chǎn)，或?qū)?lái)發(fā)現(xiàn)其他可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)可以隨時(shí)主張執(zhí)行�！�
爆炸受損房屋的房貸美國(guó)不用還 保險(xiǎn)公司搞定
這種情況發(fā)生在美國(guó)的話是不是要繼續(xù)還貸款、美國(guó)政府會(huì)不會(huì)回購(gòu)等，而在絕大多數(shù)情形下的美國(guó)人的回答會(huì)是：“這種問(wèn)題在美國(guó)基本不存在”。那這又是為什么呢？因?yàn)樵诿绹?guó)借貸買(mǎi)房子的時(shí)候，按揭銀行都會(huì)要求貸款人購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)，而且在洪水或地震等自然災(zāi)害的高發(fā)區(qū)，光買(mǎi)火災(zāi)等意外保險(xiǎn)還不行，銀行還會(huì)要求貸款申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)地震或(和)洪水保險(xiǎn)，保險(xiǎn)的賠償額度還要與貸款規(guī)模匹配，這樣不管因?yàn)槭裁丛?只要不是騙保)房子有損失了，介入賠償?shù)氖紫葧?huì)是保險(xiǎn)公司，他們不僅會(huì)提供房產(chǎn)和內(nèi)部財(cái)產(chǎn)的損失賠償，修繕或重建的費(fèi)用，而且還會(huì)提供修繕或重建期間的安置費(fèi)用，這樣的話，美國(guó)的房主就不會(huì)陷入前面提到的房子沒(méi)得住了卻還得繳納貸款的怪圈中。
美國(guó)銀行不僅在買(mǎi)房借貸時(shí)要求你買(mǎi)相應(yīng)保險(xiǎn)，而且在每個(gè)月還貸的賬單上除月供外還要加收保險(xiǎn)月費(fèi)和月均地產(chǎn)稅，后者被廣泛稱為房貸賬戶上附加的“成屋履約保證”賬戶(Escrow Account)�？吹竭@里我相信有些讀者一定會(huì)忍不住要問(wèn)了，美國(guó)銀行這樣做不屬于“捆綁”強(qiáng)行銷(xiāo)售嗎？當(dāng)然不是。首先，在還清貸款之前，房子是貸款的抵押，也就是說(shuō)房子這時(shí)應(yīng)屬于銀行，若按揭人不按時(shí)交納房子保險(xiǎn)的話，意外事件毀掉房子后相當(dāng)失去了貸款抵押品，失去抵押的按揭人便不再有貸款資格，因此想貸款的話就得買(mǎi)房屋保險(xiǎn)，這同時(shí)也是對(duì)貸款人自己財(cái)產(chǎn)的一種保護(hù)。其次，如果貸款人不按時(shí)繳納地產(chǎn)稅的話，地方政府會(huì)收繳房產(chǎn)，這樣房貸同樣失去了抵押品。還有，為避免銀行捆綁銷(xiāo)售，房屋保險(xiǎn)公司的選擇權(quán)歸貸款者自己，只要保險(xiǎn)條款和貸款規(guī)模相當(dāng)，銀行沒(méi)有否決權(quán)，更不能指定保險(xiǎn)公司。綜上所述，結(jié)果是借房貸的同時(shí)必須繳納Escrow賬戶，這不僅在法律上完全能站得住腳，而且是絕大多數(shù)美國(guó)銀行房貸的例行操作，按揭銀行會(huì)用你Escrow賬號(hào)的錢(qián)替你去支付房屋保險(xiǎn)和地產(chǎn)稅，也省了自己要去繳納的麻煩，可以說(shuō)是一個(gè)雙贏的舉措。
我們自己就曾經(jīng)歷過(guò)房產(chǎn)保險(xiǎn)公司賠付的經(jīng)歷。前幾年秋天，丫丫繼承的一棟商業(yè)公寓著火了，火災(zāi)毀壞了整棟樓，事發(fā)一周之內(nèi)，保險(xiǎn)公司的代表來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，一個(gè)月之內(nèi)保險(xiǎn)賠付的支票寄來(lái)，這張支票是在扣除所欠銀行貸款后剩下的余額，而銀行貸款未付的余額保險(xiǎn)公司已另行付清了，我們根本不需要去管。之后的一年半里，保險(xiǎn)公司按照保險(xiǎn)條款陸續(xù)支付了火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)清理、新公寓施工等費(fèi)用，兩年后重建的公寓再度開(kāi)始運(yùn)行。但如果當(dāng)初沒(méi)有保險(xiǎn)的話，銀行不會(huì)放貸款給丫丫的爺爺去建造這棟商業(yè)公寓，當(dāng)然我們自己也不敢這樣做，因?yàn)榍穫恫黄鸬臅r(shí)候有可能會(huì)讓自己的其他財(cái)產(chǎn)成為索賠目標(biāo)的。
如果再回到天津的案例，若發(fā)生在美國(guó)的話結(jié)果會(huì)像我們家的案例一樣即房主由保險(xiǎn)公司來(lái)直接賠付，然后保險(xiǎn)公司追究肇事公司的責(zé)任，如果政府被證實(shí)在頒發(fā)許可、審查資格等上沒(méi)有履行應(yīng)該的監(jiān)管責(zé)任、甚至有瀆職嫌疑時(shí)，政府會(huì)成為肇事公司的連帶被告，最后由法庭來(lái)裁決各自的責(zé)任。不過(guò)這已經(jīng)是保險(xiǎn)公司、肇事公司和政府之間的法律紛爭(zhēng)了，對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)類(lèi)似“爆炸受損房屋的房貸要不要還”的問(wèn)題根本不會(huì)存在。
建議：根據(jù)我們
石家莊加固公司金億公司多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)受損房屋不能一言概之，我們覺(jué)得應(yīng)該先對(duì)受損房屋進(jìn)行綜合的結(jié)構(gòu)檢測(cè)鑒定，判定房屋結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)，然后按照不同的安全等級(jí)制定不同的方案；最終大體應(yīng)該分為三種情況：一、結(jié)構(gòu)受損嚴(yán)重、有局部或者整體倒塌的可能；應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行拆除重建；二、結(jié)構(gòu)受損、但加固或者維修后可以繼續(xù)使用；應(yīng)該進(jìn)行結(jié)構(gòu)維修和加固改造后繼續(xù)使用；三、裝修受損、結(jié)構(gòu)無(wú)影響；對(duì)建筑進(jìn)行重新裝修后繼續(xù)使用。
